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3.A.B スリーアローズブログ
2017/05/02
不動産価格下落に備える ~生産緑地の2022年問題2~


こんにちは、スリーアローズ税理士事務所三矢です。

今回は前回に引き続き2022年問題として危惧されている生産緑地についてのお話です。

2017年5月現在、バブルほどではないですが過熱していた不動産市場について徐々に変化が出てきています。
2月に日銀が『不動産融資残高12兆円で過去最高』と統計情報を発表後、金融庁や日銀の不動産投資に対する目が一気に厳しくなり、各金融機関の不動産融資もあわせて通りにくくなっています。
購入する側は買いたいのに買えない、ということは売り手も売りたいのに売れない。
そうなると自然と不動産価格は下落していきます。

もともと人口減少が叫ばれる日本においてここ数年の不動産の過熱は2020年の東京オリンピックまでという暗黙の了解があったかと思います。
それが2017年現在、徐々にですが潮目が変わってきています。

そしてさらに2022年問題が控えています。
恐らくこれは決定打となるでしょう。
ちょうど30年前の1992年、バブルを崩壊させたのが農地の宅地化に制限をかけたこの生産緑地制度と指摘する識者の方もおられます。
その生産緑地制度が30年後再度不動産市場に影響を与える、なんとも国の政策というのはコワイコワイ。


さて、予想される不動産価格の下落にどう備えるか。
昨今カリスマ不動産投資家を自称する方がこぞって『フルローン』『オーバーローン』というように不動産の購入価格と同額、又はより大きな金額の融資を受けて不動産を購入することをブログや書籍で自慢をされています。
ただ、今後はその購入した不動産価格が一気に下落します。
例えば1億円の物件を1億円の融資を受けて購入した場合、2022年に不動産価格は6000万円、融資残高は9500万円なんてことも十分考えられます。
10億円融資を引っ張り10億円の不動産を購入したというようなカリスマ不動産投資の方もおられますが、場合によっては不動産6億円、融資残高9億円というのもありえるのかなと。
そう考えると今後の不動産投資は、1.できる限り自己資金を増やして購入 2.融資残高が多い場合はできる限り繰上返済等で残高を減らす、といったイメージで借入金と向き合う必要が出てきそうです。

あとはもちろんですが今回話をしている2022年問題が直結しそうな地域では不動産投資、土地活用は控える、といった判断も必要でしょう。
それでもあえてその地域で不動産投資・土地活用を行う場合は、自己資金の割合を増やす、より物件選定に力を入れる、というように念には念を入れるというのは大事なのではないでしょうか。

不動産には大きな魅力もありますが、非常に大きなリスクも潜んでいます。
よくよく考えて動くべきではないでしょうか。

以上、今日はこれくらいにしたいと思います。
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税理士 三矢 清史
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