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3.A.B スリーアローズブログ
2017/07/26
”一時的空室部分”を巡って裁判で新たな判決 ~貸家・貸家建付地の評価減~



こんばんは、スリーアローズ税理士事務所の三矢です。

少し前になりますが5月11日に大阪高等裁判所で興味深い判決が出ました。

【裁判内容】
賃貸用マンションとして建築された物件について、相続時に空室が発生。
一時的に空室ということで、入居部分の床面積÷全体の床面積という賃貸割合を考慮せず、全体を貸家及び貸家建付地として評価して相続税を申告。
その空室についての新規入居者獲得は短い部屋でも5カ月相当かかっており、課税当局は空室と指摘。
この”一時的空室部分”が論点とされた。

【主張】
納税者の主張
1.もともと賃貸用マンションとして建築
2.空室理由は賃借人側の事情であり、賃貸以外には供給していない
3.建築後、継続して賃貸に供給
4.相続後も継続して賃貸に供給

課税当局の主張
1.今回の空室は相続発生まで、またその前後の長期に及んでおり一時的空室に該当しない

【判決】
空室部分について再度入居を得るまで短くても5カ月かかっており、むしろ長期と考えられ一時的空室部分に該当しない。
空室部分は貸家に該当しないことから、その面積に対応する部分は自用家屋及び自用地評価となる。


以下のような要素を”総合的”に判断し、実務上相続時に空室であったとしても貸家として評価減を行うことがあります。
・各独立部分が相続開始前に継続的に賃貸されてきたかどうか
・賃借人の退去後速やかに新斟酌人の募集が行われたかどうか
・空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
・空室期間が例えば相続開始の前後1カ月程度であるなど一時的
・相続後の賃貸が継続されて一時的なものではないかどうか

”総合的”に判断するため、1カ月以上の空室でも貸家として評価が通っていることも多々あります。
ただ、今回の判決で”5か月”という期間が明示されているため、その期間が独り歩きしそうなのが怖いところです。
少なくとも今回の”5か月”を超える空室の場合は一律貸家の評価ができない、という指摘をする調査官が出てきても不思議ではありません。
しかし、本来は上記による”総合的”な判断によるものであることを再認識して評価を行うべきではないでしょうか。


アパートローン過去最高というニュースにあるように、相続税の増税と不動産投資熱の上昇により、アパート建設は急増しています。
ただ、どう転んでも人口減少は避けて通れず、空室が出るのが普通、満室経営のほうが難しい、という状況になってきています。
オーナーさんはアパート建築をしても相続税の評価減が思ったより取れないということも認識すべきではないでしょうか。

以上、今日はこれくらいにしたいと思います。
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