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3.A.B スリーアローズブログ
2018/01/27
スマートデイズのシェアハウス『かぼちゃの馬車』問題




スリーアローズ税理士事務所三矢です。
遅くなりましたが、平成30年も引き続きよろしくお願い致します。
さて、平成30年1回目のブログ更新ですが、平成29年11月8日更新分に引き続いてのシェアハウスによる不動産投資について。

今回はいろいろニュースになっていますので、実名でお話しさせて頂きます。
当事務所のお客様も投資されていたスマートデイズのシェアハウス『かぼちゃの馬車』が大変な問題になっています。

ニュース等にもなっている内容、そして当事務所のお客様の実際の話しをまとめます。

【時系列】
平成24年:スマートライフ(現スマートデイズ)が女性向けシェアハウス『かぼちゃの馬車』事業を開始
平成27年:同社の売上高188億円、営業利益12億円に急成長
平成28年秋:当事務所のお客様となるサラリーマン投資家の方が3億円の融資を受けてこのシェアハウスを2棟購入
平成28年秋:大型物件を購入したということで確定申告を当事務所に依頼
平成29年2月:人材事業に実績のあるオーシャナイズがシェアハウス入居募集の支援を開始
平成29年3月:スマートライフが創業者である前社長から株式を買い取り自己株式に
平成29年3月:29年3月末決算における売上高は316億円、社員も125名の大所帯に
平成29年7月:オーシャナイズが第三者割り当てによりスマートライフに出資
平成29年10月1日:スマートライフからスマートデイズに社名を変更
平成29年10月頃:多数の投資家に融資をしていたスルガ銀行が新規融資をストップ
平成29年10月末:オーナー向けに借入金の返済額相当まで借上げ賃料を値下げする内容証明を一方的に送付
平成29年10月:月50棟売却していた時期もあったが、融資が止まり10月売却数は0となり、資金繰りが悪化
平成30年1月17日:オーナー向け説明会を実施し、1月分の賃料が払えない旨を発表
平成30年1月22日:賃貸業界紙である『全国賃貸住宅新聞』の一面記事に
平成30年1月25日:テレビ東京『ワールドビジネスサテライト』で特集され、一気に社会問題化


【かぼちゃの馬車の概要】
・女性専用シェアハウス
・入居者の職業斡旋等も行うため、通常のシェアハウスよりも高利回り(らしい)
・東京都内の駅から徒歩15分圏内に多数所在
・敷地の多くが東京都条例で共同住宅が建築できない旗竿地
・一部屋7㎡(坪ではなく㎡!)
・共有リビングなし
・一棟あたり立地や部屋数によるが1~1.5億円前後
・融資のほとんどがスルガ銀行で、金利3.5%や4.5%のフルローン


一部屋7㎡で、共益費込の賃料は4万円前後。
風呂・トイレ・キッチン等共同と考えるとかなり高い賃料設定と言わざるを得ず、多くの物件が空室というのもうなずけます。
シェアハウスという特殊性から通常の賃貸仲介店舗では扱われませんのでより募集は厳しいはずですが、現在11,259室に増えているが年間の入居者増加は900人という異常な少なさ。
空室増加→借上げ賃料が払えなくなる→オーナーに負担を押し付ける→オーナーが自己破産、という負のスパイラルに完全に陥ったといわざるを得ません。

オーナーがこのシェアハウス事業に投じている金額の合計は1,000億円前後といわれており、その大半はスルガ銀行からの融資です。
昨今の不動産投資の過熱を金融庁が引き締めに入り、平成29年は徐々に潮目が変わってきていましたが、そんな中急にスルガ銀行はこのシェアハウス事業の新規融資をストップ。
そもそも賃料で稼げる仕組みができておらず、高い建築費等から利益を得るレオパレス方式という自転車操業をしていたので、この融資ストップの影響は非常に大きかったと思います。
そこからの転げ落ちるスピードの速さ、成長度以上です。

平成28年末当時にお客様の物件をCPM・CCIMホルダーに調査してもらいましたが、1.5億円で購入が直後で1億円程度の売却査定。
それからさらに物件数は増加しているということで、現在は半値程度というような話もあります。
そうなると融資の半分ほど500億円ほどがスルガ銀行からすれば焦げ付き債権になるということで、株価に影響が出るというのもわかります。
というか、悪のスキームの片棒を担いでいたのだから、当然の報いかと。

目も当てれないのは所有者のオーナーの方。
当事務所のお客様もそうですが、特に不動産投資をしたことがないようなサラリーマン投資家の方などが多く、最悪の場合は自己破産という結末の可能性もあります。

確定申告時期ということで、近々そのお客様とも会うことになるでしょうがどういった顔でお会いさせていただいたらいいのか正直わかりません。
セミナー等を通じてこのようなオーナーを増やさないようにと活動を続けていましたが、今後はより一層リスクを伝えていかなければと思う次第です。

とりあえず今日はこれくらいにしたいと思います。
また情報等ありましたら更新していきます。
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